文/rating狗  来源于：rating狗（微信公众号ratingdog）

 

先说结论：未来5-10年深圳学位供求的失衡因素将稳定、持续地对房价起到正面支持。

房价的涨跌受太多因素影响，未来怎样只有上帝知道。本文试图以深圳为例，不考虑宏观经济、货币政策、财政政策等系统风险，单独研学位因素未来5-10年对房价的影响。

学位的价值受到供求关系的影响，供给方面主要是未来规划的学位提供数，需求方面主要是适龄儿童入学的数量。

 

一、需求方面。

根据深圳统计年鉴，新出生户籍人口数，各级各类学校招生数均有1979-2014年的数据，根据T年出生人数与T+3年幼儿园招生数、T+6年小学招生数、T+12年初中招生数和T+15年高中招生数，分别计算各类招生数与对应出生人数的关系如下表所示。

表里的数据有点多，大致解读一下。以蓝色那行为例，2000年新出生户籍人口1.80万人，这些人到了2003年该读幼儿园了，这年幼儿园招生数5.20万人，到了2006年这批人该读小学了，这年小学招生数9.54万人，然后到了2009年这批人该读初中了，这年初中招生人数9.05万人，最后是2012年这批人要读高中，这年普通高中招生人数4.23万人。

比例方面，大致新出生一个户籍人口，有3-4倍的幼儿园入学数，4-5倍的小学入学数，5-6倍的初中入学数，2-3倍的高中入学数。这些比例与近年深圳户籍人口占常住人口30%（统计年鉴数据）是吻合的。基于未来5年深圳人口结构（户籍与常住比例）变动不大，教育政策变动不大（义务教育不限户籍，高考要回原籍），我们假设这些比例未来5-10年保持相对稳定。

未来5-10年学位需求的变化，除了幼儿园以外，基本可以按照出生人口数来预测。小学学位的需求6年前就确定了，初中学位的需求12年前就确定了，高中学位的需求15年前就确定了。下表是根据出生人口数量以2015年为基础进行未来的5年和10年学位需求变化预测表。

    由于深圳高中全部是考试入学，初中基本是靠学位房上学，因此上表看出，深圳学位房最实质的需求，未来5年初中学位需求是现在的2.3倍（9.3万增长到21.39万），未来10年初中学位需求是现在的3.72倍（9.3万增长到34.6万），这在过去的12年已经确定了。而过去5年，初中招生人数的变动只有10%不到（这也是由于12年前出生人口5年间变化不大的结果）。

 

二、供给方面。

根据深圳教育局公布信息，2015年深圳普通中小学在校生125万人，其中小学86万人，初中27万人，高中12万人。根据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，“十三五”期间要新增普通中小学学位23万个。按照目前的比例分配，小学新增15.8万，初中新增5万，高中新增2.2万。

以初中为例，为了实现此目标，每年招生数要超过当年毕业数1万，这样5年下来，在校生数就会增长5万。我们假设初中毕业率100%，以3年前招生数作为当年毕业数来预测未来5年初中招生人数的情况，即当年招生数应该等于3年前招生数+1万。具体见下表。

供给与需求两相比较发现，到了2020年，初中学位需求是21.39万，而规划供给仅有11.09万，规划供给仅能满足需求的一半，初中学位的缺口有10万！

 

三、学位政策。

    《深圳市教育局关于义务教育公办学校试行积分入学办法的指导意见》出台以后，全市各区根据指导意见要求，制定各自的积分入学办法。

       指导意见中“积分项目包括学位申请人家庭户籍类型、住房性质、入户时间、居住年限、社保年限或营业执照、计划生育情况等”，计划生育因素逐步淡化，主要是户籍和住房两大因素，各区每年各自公布细则，略有差异，但总的来说关内各区住房的权重很高。在将来学位供求失衡的情况下拼积分，最直接的只有买房了。

 

四、结论 

        未来5-10年深圳学位供求的失衡因素将稳定、持续地对房价起到正面支持。

 

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