【研报精选】地产企业交易商协会发债梳理（附可发债房企完整名单）by天风固收孙彬彬

2016-11-28 09:44:48 森浦头条

文/孙彬彬团队来源于：固收彬法

研究背景

2014年9月，银行间协会发文允许在国内A股上市的房地产企业进入房地产企业，并推荐企业发行中票品种。2015年6月，协会进一步允许16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据。

目前来看，整个地产行业在交易商协会融资较为困难，虽然协会采取注册制，但是在过会时仍会重点关注。

交易商协会房地产债发行情况概览

本文梳理了2007.1.1-2016.11.23日期间，所有经交易商协会发行的房地产债券，包括短融、中票、PPN（不考虑ABN等）。经过筛选，这期间共发行156支债券，涉及68个发债主体。其中，2007年共发行2支债券，合计金额仅14亿；2009年、2010年各发行1支债券，金额分别为5亿、4亿；2011年没有债券发行；2012年发行2支债券，发行金额分别是7.5亿、3亿；2013年发行13支债券，合计金额88.7亿；2014年发行26支，合计发行金额258.8亿；2015年发行59支，发行金额928.8亿；2016年发行52支，发行金额796亿。

本文选用SW行业分类-房地产开发，本文暂不考虑城投公司发行的相关债券。

存量债方面，目前共有130支债券，涉及66个发债主体，定向工具35支、短融9支、中票86支，分别占总存量债券数目的27%、7%、68%；金额方面，存量债合计规模1887.6亿，其中定向工具存量金额332.9亿，短融114亿，中期票据1440.7亿，分别占总金额的18%、6%、76%。

交易商协会房地产债发行政策梳理

2014年下半年以前，以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债务融资，仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短融、中票、定向工具等。

交易商协会对于主营构成为商业地产的企业并无任何限制；对于主营住宅的企业，仅允许注册中票，但今年9月已彻底放开。

总体而言，银行间对于地产企业发债松绑步伐较慢，动作不及公司债那般大，因此地产行业短融、中票、PPN发行量从2014年开始有所增长，但幅度较小，融资规模也远不及公司债。

政策依据

1．银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法（中国人民银行令[2008]第1号）

2．《非金融企业债务融资工具注册发行规则》、《非金融企业债务融资工具公开发行注册工作规程》

发行条件

交易商协会就发债企业采用分层分类管理，将企业分为一类、二类企业。对于符合表1发行条件的归为第一类发债企业，如果不符合则被归为第二类企业。对于发行条件1中涉及的财务稳健度详见表2。

对于短融、中票而言，其对评级并无具体要求，但是如果评级在AA级及以上，可能会有一定程度上发债额度优惠。虽然发债主体均受40%净资产限制，但是一类、二类企业还是存在不小区别，具体区别详见表3.。

对于PPN来说，由于定向发行，其并不受40%净资产限制，同时也无评级相关要求，募集材料、注册流程也相对简单，仅需通过协会创新部审核即可；而短融、中票除了需在注册办审核外，还需经“注册专家会”上会通过才能发行。

目前来看，整个地产行业在交易商协会融资较为困难，虽然协会采取注册制，但是在过会时仍会重点关注。

最近发行的16保利MTN001，其能顺利发行的主要原因在于注册时间较早，公司已于2014年12月9号获得注册通知书的，注册额度为150亿元，其近期的发行也仅仅是在前期注册额度内的续发。

交易商协会房地产债一级发行近期概况

从11月至今，在不考虑城投类企业情况下，共有3支债券发行上市，发债总额50亿元，其中16滇中产业PPN002未披露金额。其中，我们传统意义上的地产开发商仅保利发行了30亿元的中票，且额度为2014年注册。

交易商协会可发行债券的房地产企业

根据银行间市场交易商协会最新规定，16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业则可以注册中期票据。A股上市房企要求AA级评级及以上的准入门槛，以公募中期票据为主要形式，其中按照证监会行业分类，主板上市房企共129家，其中77家已发行过债券且有评级信息，62家符合发债要求。

风险提示

交易商协会房地产企业发债政策发生变化。

以上内容源自孙彬彬团队11月28日的研报——【天风研究·固收】大门关后，还有一扇窗——地产企业交易商协会发债梳理，来源于固收彬法（微信公众号gushoubinfa）

***扩展阅读***

【兴证固收】房价：最迟或在2017年初见顶

总结：

2010年以来，地产投资开启了单边下滑态势，2015年底地产投资一度下跌至0.4%，市场一度预期2016年地产投资将会转负，但2016年的地产表现却让市场大跌眼镜，不仅以深圳为代表的一线城市房价大幅上涨，南京、杭州、合肥等二线城市也出现了久违的“量价齐升”，甚至连廊坊和昆山等三四线城市也呈现井喷态势。随着重点城市普遍向好，2016上半年地产投资大幅上扬，4月住宅投资同比一度飙升至10.69%的高位。然而，随着国庆期间22个城市被限购限贷，以及随后的一系列行政性干预措施和加大房企融资监管力度政策的出台，市场再度对2016年四季度和2017年地产投资陷入悲观预期。

我们认为，2015年以来的这轮地产小牛市带有非常强烈的“去库存”述求，而且经过近1年的去化后，当前全国范围内的商品房库存已经出现了一定幅度的下降，上海、南京和合肥等重点城市的去化周期都大幅低于6个月，这些城市在今年四季度和2017上半年都有较强的拿地或新开工（加快施工）述求。通过计算，我们发现，当前去化周期低于6个月的城市的地产投资占到全国总投资的30%左右，这些城市具有较强的持续性新开工和加快施工需求；对于当前去化周期在6-12个月的城市而言，最迟2017年中也会新开工（如果2017上半年不补库存），也就是说，2017年下半年至少占到全国总投资30%-40%左右的城市会有新投资需求，这会显著对冲其他城市地产投资的下行压力。另外，考虑到2015年以来部分开发商在热点城市高价拿地，在当前政策日趋收紧的背景下，“地王”项目的新开工述求也会比较强烈。

因此，从全国范围内看，地产销售高点可能已经出现，房价同比增幅预计最迟可能会在2017年初出现拐点，同时受制于一般三四线城市库存绝对量仍高和近期国家对房企融资条件的加速收紧，开发商普遍对地产投资比较谨慎，地产投资决策更加依赖于已有项目的销售情况，2017年地产投资将面临一定的下行压力，大趋势仍将向下。但是，由于重点城市库存长期维持低位，开发商优质土地储备不足，房企在这些城市会有比较持续的拿地和新开工（加快施工）述求。初步估计，当前去化周期小于6个月的城市大约占到全国地产总投资的30%左右，去化周期小于12个月的城市大约占到全国地产总投资的40%左右，这些城市的地产投资需求会在一定程度上对冲其他城市的地产投资下滑。综上，基于当前已有的信息和未来可预计的政策环境变化，我们对2017年的总体判断是，全国地产投资料将呈现下行态势，但受到多个城市低库存的影响，地产投资的下行速度和下行幅度可能不会太大。

摘录自兴证固收池光胜、唐跃11月28日发表研报《换个角度看地产投资——地产万花筒系列之四》，来源于兴证固收研究。

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