【研报精选】深圳房价，无处安放的青春by兴证固收池光胜
森浦头条
文/池光胜 来源于：兴证固收研究
记得8月份网上非常流行一个帖子，说上海干不过深圳，浦东干不过前海。作为金融民工，很难对文章观点给出任何建设性评论。只是看到文章后的第一反应是，2015年1月以来，深圳房价已经连续拉了6个涨停板，9月份均价已超过55000元/平米，是同期上海均价的1.22倍。不管怎么说，一个城市房价过快上涨多多少少总会对它的发展潜力造成一些负面影响。至于深圳和上海哪个城市的发展前景更好，似乎是一个智者见智仁者见仁的问题，让我们搁置争议，单纯“就市论市”地聊聊深圳和上海的房地产市场。
一、楼市发展不能“跳跃”
我们知道，一个城市房地产市场的发展进程大致上可以划分为“刚需主导”和“改善主导”两个阶段。只有比较完整地经历了这种循序渐进式发展进程的楼市才应该算是比较正常和健康的市场。一个完全不经历“刚需主导”而直接跳跃到“改善主导”的市场是比较危险的，除非它能对优势产业、高级人才和社会财富保持持续不断的吸纳能力。当一个市场正在经历刚需释放期时，最忌讳的就是房价过快上涨，高企的房价会对刚需形成非常大的挤压作用，泡沫化的楼市价格是城市房地产发展潜力被严重透支的外化表现。
二、如何衡量楼市的发展阶段
虽然我们首先想到的是房价，但影响房价的因素太多，价格也只是一个比较容易操纵的交易结果，而且用房价来判断楼市阶段还存在难以确定划分标准的问题。在股市里面有这样两句话，叫“量在价先”，“价格会骗人，但量永远不会”，这些话在楼市里同样适用。
根据自己在地产开发企业6年的工作经验，我觉得商品房成交量的结构数据是一个很好的判断楼市发展阶段的指标。一般说来，我们会把90平米以下的房子作为刚需型购房，而把90平米以上的房子定义为改善型需求。为什么要把“90平米”作为一个划分标准呢？第一个原因是，房企在开发项目时常常把90平米以下户型定位为“小户型”刚需房，90平米以上户型定义为“大户型”改善房。第二个原因是，在2006年建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》里规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”90/70政策出台的主要目的也主要是为了保障优先满足刚需型购房。
因此，我们似乎可以用“90平米”作为划分标准，但到底是用“90平米以上销售面积/90平米以下销售面积”，还是用“90平米以上销售套数/90平米以下销售套数”来划分楼市发展阶段呢？两者似乎都有道理，但我们购房时是针对“面积”进行支付而不是“套数”，所以“面积”是一个比“套数”更好的指标。另外，我们还选择了用“90平米以上销售面积/90平米以下销售面积”，而不是“90平米以下销售面积/90平米以上销售面积”，主要是考虑到90平米以下户型还可能存在一定比例的投资性需求，前者可以更好地凸显改善需求的主导地位。
三、深圳楼市长期处于“刚需主导”阶段
图1给出了深圳2011年9月以来的商品住宅均价和“改善/刚需”指标走势对比图。图中给出了三个重要信息：第一，2011年以来，深圳90平米以上的商品房成交量从未超过90平米以下商品房成交量，也就是说，深圳当前仍处于“刚需主导”阶段；第二，“改善/刚需”曲线的中枢一直在被抬高，这说明深圳正在从“刚需主导”走向“改善主导”；第三，“改善/刚需”越接近1，“改善/刚需”曲线与房价的趋势联动性越好，也就是说，改善型购房客户正在成为深圳房价的主导力量。
为了更好地研究深圳楼市，我们可以用上海数据进行对比。图2给出了2012年以来上海商品住宅均价和“改善/刚需”指标走势对比图。与深圳相比，上海楼市的“改善/刚需”数据在2015年之前波动较大，但自2015年1月之后切实地进入到了“改善主导”阶段，而且与深圳不同的是，改善型购房已经成为上海楼市价格的主导力量。
如果上述结论还不能使您信服，我们还可以用两个城市商品房成交量的原始数据来做对比研究。深圳和上海“90平米以下”、“90-140（144）平米”和“140（144）平米以上”的成交面积走势图分别如图3和图4所示。
图3给出了两个非常重要的结论：首先，深圳90平米以下商品房成交量一直处于主导地位，但自2016年以来占比开始严重下滑，在图3上表现为“90平米以下成交量”与“90平米以上成交量”之间的距离在2016年以后开始迅速收窄。其次，在2016年3月以前，深圳“90-144平米成交量”与“144平米以上成交量”几乎势均力敌，而且前者在绝大多数时间还略超后者，但2016年4月以来，“144平米以上”的超大户型开始占据上风，“哑铃型”楼市成交格局背后也许正在反应深圳贫富开始分化的苗头。
图4是上海的三种户型成交面积走势图，它传达给我们的信息和深圳完全不同。上海90平米以下户型的成交量长期略低于90-140平米户型，而且二者的距离似乎有扩大的趋势，140平米以上户型的成交量也上升得很快，但在三种户型中的比重仍然最小。这说明，上海楼市虽然已经进入“改善主导”阶段，但刚需也是上海楼市一支不可忽视的力量，而且随着上海楼市的不断发展，上海能否在未来进一步进入“豪宅主导阶段”还有待观察。
通过上述对比研究，我们可以得出的一个基本结论是，深圳楼市当前仍处于“刚需主导”阶段，但2016年4月以来，深圳楼市进入“改善主导”的步伐开始加快。
四、深圳的“盛世危楼”
在2015年之前，深圳楼市一直保持温和上涨，2015年4月后深圳楼市开启了所谓的“爆发式”上涨模式。虽然我们可以从很多维度来为深圳房价飙涨寻找理由，比如深圳可开发面积不足，深圳人口很年轻，深圳相比北京和上海是价值洼地，甚至深圳有可能会被直辖等等。但一个不可否认的事实是，深圳长期处于而且当前仍处于“刚需主导”阶段，深圳楼市的“刚需主导”阶段与深圳不足30岁的人口平均年龄非常相适应。刚需主导阶段最忌讳的就是房价飙升，过高的房价不仅会对深圳人口刚需购房造成极大挤压，也会对准备选择来深圳工作的人口构成阻碍，这对深圳这样一个移民城市来讲似乎构成了过于沉重的打击。
我们从图3似乎可以读出深圳贫富正在分化的苗头，这种趋势还可以从图5中进一步得到验证。长期以来，深圳大户型与小户型面积之差均高于上海，但两个城市总体上差异不大。然而，2016年以来，深圳楼市的“豪宅化”趋势明显加速，9月数据显示，深圳大小户型平均差值已经超过了80平米，几乎达到了一套刚需户型的面积。从均价看，深圳房价高于上海，从面积上看，深圳“豪宅”差异化大于上海，这说明深圳已经存在一批能够支付得起如此昂贵房价的“顶级富豪”！可是，别忘了，深圳楼市还处于“刚需主导”阶段！
五、结束语
从基本面看，深圳房价确实有它处于高位的理由。但最大的问题是，深圳楼市所处的阶段和它的高房价之间存在严重冲突，深圳房价急拉暴涨会加速贫富分化，从而对刚需购房造成极大挤压，进而严重透支深圳这座移民城市未来的发展潜力。
在未来，如果深圳还能够一如既往地对优势产业、高级人才和社会财富保持持续不断的吸纳能力，那么深圳也许可以承受如此高的房价；在未来，如果深圳还能够像过去30年一样地保持高速发展，那么深圳楼市可能还会迎来以“改善主导”的二次房价上涨。
但是，面对那些新移民到深圳或已经在深圳拼搏多年却仍未购房的年轻人——深圳，你将如何安放他们的青春？
以上内容为兴证固收池光胜原创，来源于【兴证固收研究】（微信号xyzq_fi）。
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