【观点精选】一线城市房价仍有翻一番的空间by高善文
森浦头条
文/高善文 来源于：金羊毛工作坊
导读
15个月后，也就是2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年以来的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。
文字来源自11月3日金茂大厦安信证券首席经济学家高善文分享的主要观点（注：文章来源网上转载，未经高善文博士本人核实，仅供参考）
正文
1.讨论两个问题：房地产问题；产能过剩问题。
2.房地产价格：2012年是一个分水岭。之前一线二线城市房价同涨同跌，之后显著分化。一线城市小跌大涨。2016年以来，二线城市价格走势向一线城市价格走势靠拢。
3.在校小学生人数与房价涨幅高度正相关。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%。
4.二线城市房价按涨幅分两组，涨幅高的一组2012年之后小学生增速明显加快，住宅新开工面积有同样的趋势。居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。
5.2012年为什么是拐点：2012年之后适龄小学生增速转正。
6.人口集中涌入长江中下游。中国由城镇化走向都市化。
7.房价涨幅高的二线城市人口涌入，库存迅速下降，2015年库存去化已经完成。
8.三线城市存货去化开始，15个月以后完成存货去化，房价即时将全国大规模上涨。
9.买房者年轻化，导致杠杆比例提高。
10.一线城市房价相对于居民收入偏高。汉城、东京房价水平接近，人均收入高2-3倍。
11.一线城市房价取决于供应：土地公有制。土地私有制情况下：房价、地价上升，土地供应增加。土地公有制情况下，土地供应不反应房价、地价的波动。土地供应不解决，一线城市房价单边上升。
12.卖地收入占地方政府收入超过40%。限制土地供应能够防止房价大跌，避免经济危机。
13.地方政府越有钱，越少卖地。北京、上海、深圳地方政府不差钱，严格限制土地供给。而新生儿数量（在校小学生数量）急剧增长。
14.结论：中国一线城市房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，一线城市房价仍有翻一番的空间。
15.PPI环比自去年9月波动上升，大宗商品底部在去年11月附近。去产能时点为去年12月及今年年初。PPI年化环比涨幅为3%-4%。
16.PPI篮子里有两万种产品，煤炭钢铁加起来不超500种。
17.企业自发地调整产能推动价格回涨，然后再加上政府干预，价格上升显著。
18.工业企业主营业务累计利润率创2012年以来高点。产能过剩基本已经清除。工业企业盈利回升、房地产新开工将导致杠杆自动去化。
19.经济形势就像1948年夏天的战局。多头就是当年的我党。18年确定翻多，近期不需要太悲观。
20.私人投资下降：1.政治上的不确定性；2.去产能。宏观上，去产能严重的地区私人投资下降明显。人民币汇率的高估抑制了出口。人民币高估目前已经修复了10%，还有10%的空间。私人投资预计继续下降，一年半以后改观：人民币汇率恢复正常，房地产去库存完成,去产能完成。
21.产出缺口已经接近于0。
22.站在17底到18年夏天看，没有通货紧缩的风险。目前来看，猪肉、粮食等低端劳动力市场价格下行压力较大。CPI明年接近于0.
23.未来如果有牛市，先传统行业补涨，后成长行业为龙头。
24.政府只会应对CPI的快速上涨，不会预防。
其中这一点对判断房价的走势最为关键：即每个城市的在校小学生人数的增长比例。因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。从全国来看在校小学生人数平均涨幅1.5%，而深圳8%在校小学生增幅最高也是全国房价最高的城市，北京7%次之.......
本文内容及观点来源于金羊毛工作坊（ID：goldenfleece21），内容仅供参考，不构成任何投资建议。
个人投资者还须寻求专业投资顾问的指导，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
***扩展阅读***
**点击查看最新精选干货内容汇总**
***森浦微课堂***
友情提示：电脑端点标题查看课件，手机扫图片二维码观看，如无法打开复制链接浏览器新窗口观看。
第一期：玩“赚”国债期货基础篇（合约要素、定价原理、策略入门）by兴证固收左大勇
链接:http://www.sumscope.com/event/
第二期：玩“赚”国债期货进阶篇（策略设计、应用方法）by兴证固收左大勇
链接:http://www.sumscope.com/event/c2.html
第三期：供给侧改革与利率方向by天风证券孙彬彬
链接：http://www.sumscope.com/event/c3.html
***QB功能贴士汇总（点击标题打开链接）***
【QB宝典】V2.8亮点汇总，从心出发，更懂你的需求
【线上资金】一键群发、智能匹配，躺着平头寸就靠TA！
【线下同业】精选同业理财&线下资金优质报价
【国债期货】Cheapest to Deliver, Best to Offer（有声版）
【森浦头条】提供实时市场资讯、业内干货、实用QB攻略等信息。你关注的头条，森浦懂。
苦于深度好文没人关注？想提升知名度成为业内风云人物？
只要你的原创内容和金融有关，欢迎投稿至lina.zhang@sumscope.com 你也有机会获得头条推荐和QB手机首页推荐！
手机版QB已更新至V3.5，新增首页活跃债券、每日热点Top3、每周热点Top3资讯汇总，每日实时更新线下理财、重点日报、债券日历、优质资讯，还可一键转发优质内容到微信&朋友圈，欢迎下载使用~~
QM群组如下，欢迎申请加入勾搭，这里不止有交易哦！（可直接QM搜索群号或联系张丽娜-森浦资讯申请入群）
10001 线上资金一波流 （报价最大群）
10268 银行间海归群 （海龟精英群）
10392 银行间隔夜群 （隔夜报价群）
10393 银行间7D-1Y群 （7天以上报价群）
10396 银行间7天内资金群 （7天报价群）
10429 银行间吃货群 （吃货集中营）
10946 固收专家交流群 （固定收益与QB建议反馈群）
10966 We are 伐木累 （轻松闲聊群）
10692 钱钱券券群 （资金、债券群）
10750 银行间现券万人交易大群 （现券交易群）
10851 线下同业一波流 （线下同业交易群）
11015 银行间逗比集散地 （轻松闲聊群）
11019 银行间债券交易群 （债券交易群）
11072 债券交易交流群 （债券交流和交易都可以哦）
如何加入【森浦微课堂】微信讨论群？
扫一扫二维码加“森浦头条君”微信并发送您的机构+名字。
